Zakup własnego domu czy mieszkania to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu, ale rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że dla wielu osób staje się to coraz większym wyzwaniem. Właśnie dlatego, coraz większa liczba osób decyduje się na zaciągnięcie wspólnego kredytu hipotecznego, czyli Joint Mortgage. To rozwiązanie pozwala nie tylko zwiększyć zdolność kredytową, ale także podzielić koszty zakupu i spłaty kredytu. Czy jednak Joint Mortgage to zawsze dobre wyjście? Jakie są jego zalety i na co warto zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji? W tym artykule wyjaśniamy, jak działa ten rodzaj finansowania i komu może się najbardziej opłacać.
Jak działa Joint Mortgage?
Joint Mortgage polega na wspólnej aplikacji o kredyt hipoteczny. Może być ona złożona przez różne konfiguracje osób – mogą to być rodzice z pełnoletnim dzieckiem, para lub na przykład grupa przyjaciół. Zazwyczaj banki udzielają finansowania maksymalnie czterem osobom, a w wielu przypadkach maksymalnie dwóm. Warunki złożenia takiej aplikacji są dość proste. Każda z osób musi mieć skończone 18 lat i mieć stabilną zdolność kredytową. Zdolność każdego z uczestników jest sumowana i na tej podstawie bank podejmuje decyzję o wysokości kredytu. W niektórych przypadkach może być to obliczane w inny sposób, na przykład bank może brać pod uwagę tylko zdolność kredytową dwóch najlepiej zarabiających osób. W rezultacie, zdolność kredytowa jest większa niż byłaby w przypadku indywidualnego kredytu.
Na jakich zasadach działa podział własności?
Joint Mortgage sprawia, że każda z osób jest solidarnie odpowiedzialna za spłatę kredytu. Oznacza to, że bank traktuje grupę kredytobiorców jako jedność. W rezultacie, jeśli jedna osoba nie spłaci zobowiązania na czas, bank będzie wymagał zapłaty od innych uczestników. Tutaj pojawia się pewne zagrożenie. Ważne jest, aby uczestnicy byli ze sobą zgodni i każdy wywiązywał się ze swoich zobowiązań. Zważając na to, że umowa co do spłacania kredytu jest zawierana nieoficjalnie tylko między nimi, w przeciwnym wypadku jest duże ryzyko występowania konfliktów. Oczywiście, tyczy się to najbardziej grup złożonych z przyjaciół i znajomych, lecz może dotknąć również rodziny.
Po uzyskaniu kredytu, uczestnicy mogą wybrać jedną z trzech opcji posiadania nieruchomości:
- Joint Tenancy (równe prawa). Każdy uczestnik ma takie same prawa do nieruchomości. Np. w przypadku 4 osób, każda ma po 25%. Jeśli jeden z uczestników umrze, jego procent własności nie przechodzi do spadkobiercy, tylko jest dzielony po równo między każdego z uszestników.
- Tenancy in common (nierówny podział). W tym wariancie, uczestnicy ustalają procentowy podział między sobą. Wymagane jest sporządzenie tzw. Trustu, w którym pomaga prawnik. Podział powinien być również zapisany w umowie kupna nieruchomości i w aktach własności (title deed).
- Joint borrower sole protection. Wybór tej opcji oznacza, że tylko jedna osoba jest właścicielem nieruchomości, a pozostali uczestnicy również odpowiadają za spłatę. Bank przy podejmowaniu decyzji uwzględnia zdolność kredytową całej grupy. Jeśli właściciel nie zapłaci raty, będą musieli to zrobić pozostali kredytobiorcy. To rozwiązanie jest wybierane najczęściej w przypadku kiedy kredyt dzieli między sobą rodzina, która chce, aby nieruchomość należała do najmłodszego z uczestników.
Co w przypadku rozwiązania umowy przez jednego z kredytobiorców?
Jeśli jedna z osób korzystających z Joint Mortgage zdecyduje się na odejście od umowy, pojawia się kilka możliwych scenariuszy aby rozwiązać ten problem. Jeśli uczestnicy chcą być odpowiedzialni za kredyt w dalszym ciągu, muszą złożyć wniosek o Remortgage. Oznacza to, że bank ponownie rozpatrzy ich zdolności kredytowe i jeżeli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, zrestrukturyzuje kredyt na nowe warunki, nie uwzględniając osoby, która wcześniej zrezygnowała.
Zamiast przeprowadzania Remortgage, istnieje możliwość wykupienia udziału poprzez innego uczestnika. Wymaga to jednak odpowiednio dużej zdolności kredytowej, ponieważ kupujący musi zaciągnąć kolejny kredyt, aby pokryć koszt udziału osoby, która zrezygnowała.
Inną metodą jest znalezienie nowego kredytobiorcy. W tym przypadku Remortgage również nie jest wymagany, a wystarczy tylko zgoda banku na przepisanie kredytu na nowego uczestnika, oczywiście po sprawdzeniu jego zdolności kredytowej. W zależności od struktury umowy, nieruchomość może wymagać przepisania własności. To rozwiązanie może być bardzo ciężkie w zrealizowaniu z uwagi na trudności związane ze znalezieniem nowego współkredytobiorcy.
W najbardziej pesymistycznym scenariuszu, pozostali współkredytobiorcy mogą zdecydować się na sprzedaż nieruchomości. Wtedy kredyt zostanie spłacony, a ewentualna nadwyżka podzielona między uczestników. W tym przypadku istnieje również ryzyko, że nieruchomość straciła na wartości, a kredyt nie zostanie w pełni spłacony. Wtedy uczestnicy zostają z długiem wobec banku.
First Time Buyer a Joint Mortgage
First Time Buyer to status, który określa osobę, która nigdy wcześniej nie była właścicielem nieruchomości zarówno w UK, jak i za granicą. Status ten daje pewne korzyści w przypadku kupowania nieruchomości w UK. Są to:
- Ulga w podatku Samp Duty Land Tax. W obecnym roku podatkowym do ulgi kwalifikują się osoby kupujące nieruchomość o wartości maksymalnie £625,000. Podatku wcale nie muszą płacić, jeśli wartość nieruchomości nie przekracza £425,000, a jeśli wynosi od £425,000 do £625,000, zapłacą 5% podatku od nadwyżki.
- Dostęp do programów rządowych dla First Time Buyers. Są to programy takie jak Shared Ownership, Lifetime ISA i First Homes Scheme.
- Łatwiejszy dostęp do kredytu hipotecznego oferowany przez niektóre banki. Korzyści obejmują zmniejszenie potrzebnego depozytu lub niższe oprocentowanie.
W przypadku Joint Mortgage, aby utrzymać swój status First Time Buyer, wszyscy inni współkredytobiorcy również muszą go posiadać.
Zalety Joint Mortgage
Joint mortgage, czyli wspólny kredyt hipoteczny, ma wiele zalet, szczególnie dla osób, które chcą podzielić się kosztami zakupu nieruchomości lub zwiększyć swoją zdolność kredytową. Poniżej je przedstawimy:
- Większa zdolność kredytowa. Bank zazwyczaj sumuje zdolność kredytową wszystkich współkredytobiorców, co pozwala na zakup droższej nieruchomości.
- Zmniejszenie obiążenia finansowego pojedyńczej osoby. Depozyt, raty kredytu i inne koszty są rozłożone pomiędzy uczestników.
- Łatwiejszy dostęp do rynku nieruchomości. Dzięki temu rozwiązaniu posiadanie własnego mieszkania jest w większym zasięgu osób młodych lub mniej zarabiających.
- Każdy z uczestników może być właścicielem nieruchomości. Zależy to od wybranej opcji formy własności.
- Większa stabilność finansowa. Jeśli jedna osoba nie będzie mogła zapłacić raty, inna może ją wspomóc.
Podsumowanie
Joint Mortgage może być bardzo korzystnym rozwiązaniem w wielu przypadkach, zwłaszcza jeżeli kredyt chcą zaciągnąć młode osoby lub rodzina. Ma ono wiele zalet i można jest dość elastyczne w wyborze warunków. Mimo tego, bardzo ważne jest aby upewnić się, że wśród współkredytobiorców nie pojawią się zagrażające konflikty, ponieważ są oni zobowiązani do wspólnej spłaty kredytu. Warto przeanalizować dogłębnie swoją sytuację i upewnić się, że nie narażamy się na duży problem. Mamy nadzieję, że ten artykuł rozwiał wszystkie wątpliwości dotyczące Joint Mortgage. W razie pytań zapraszam do sekcji komentarzy.